Bisakah Warga Negara Asing Membeli Properti di Bali? Pertanyaan yang Perlu Diajukan

Banyak warga negara asing tertarik untuk tinggal, berbisnis, atau berinvestasi di Bali. Salah satu pertanyaan pertama yang muncul adalah: “Bisakah warga negara asing membeli properti di Bali?”

Jawabannya tidak cukup dijelaskan hanya dengan “bisa” atau “tidak bisa”. Pilihannya bergantung pada jenis hak atas tanah, status pihak yang melakukan transaksi, jenis properti, tujuan penggunaan, perizinan, dan peraturan yang berlaku.

WNA Tidak Memegang Hak Milik Secara Langsung

Hak Milik merupakan jenis hak atas tanah yang secara umum diperuntukkan bagi warga negara Indonesia. Karena itu, warga negara asing tidak dapat memegang tanah Hak Milik langsung atas nama pribadinya.

Namun, Indonesia mengenal jenis hak dan struktur lain yang mungkin relevan dalam kondisi tertentu, termasuk Hak Pakai, hak atas satuan rumah susun yang memenuhi ketentuan, leasehold, atau struktur melalui badan hukum Indonesia untuk kegiatan usaha yang sah.

Ketentuan utama mengenai hak atas tanah, satuan rumah susun, dan hunian bagi orang asing saat ini diatur antara lain melalui Peraturan Pemerintah Nomor 18 Tahun 2021 dan peraturan pelaksananya.

Setiap pilihan mempunyai persyaratan dan batasan berbeda sehingga harus ditinjau berdasarkan keadaan calon pembeli.

Hak Pakai

Dalam kondisi tertentu, Hak Pakai dapat diberikan kepada warga negara asing yang berkedudukan di Indonesia sesuai persyaratan yang berlaku.

Sebelum mempertimbangkan properti dengan struktur Hak Pakai, tanyakan:

• Apakah pemohon memenuhi persyaratan?
• Apa jenis dan status tanahnya?
• Berapa jangka waktunya?
• Bagaimana ketentuan perpanjangan?
• Apakah terdapat batasan nilai atau kategori properti?
• Dokumen imigrasi apa yang diperlukan?
• Apa yang terjadi jika pemegang hak tidak lagi memenuhi syarat?

Jawaban harus dikonfirmasi melalui notaris/PPAT atau penasihat hukum independen.

Leasehold atau Hak Sewa

Leasehold memungkinkan seseorang menggunakan properti selama periode yang disepakati dalam kontrak, tanpa menjadi pemegang Hak Milik atas tanah.

Masa sewa, pembayaran, penggunaan, renovasi, pengalihan, perpanjangan, dan penghentian perjanjian harus dijelaskan dengan rinci.

Tanyakan:

• Siapa pemegang hak atas tanah?
• Apakah pihak tersebut berwenang memberikan sewa?
• Kapan masa sewa dimulai dan berakhir?
• Apakah terdapat opsi perpanjangan?
• Bagaimana harga perpanjangan ditentukan?
• Apakah leasehold dapat dialihkan?
• Apakah properti boleh digunakan secara komersial?
• Apa yang terjadi terhadap bangunan atau renovasi ketika sewa berakhir?

Jangan mengandalkan janji perpanjangan yang hanya disampaikan secara lisan.

Struktur Badan Hukum Indonesia

Dalam kegiatan usaha tertentu, investor asing dapat mempertimbangkan badan hukum Indonesia dengan penanaman modal asing, bergantung pada sektor usaha, skala, perizinan, dan ketentuan investasi.

Mendirikan perusahaan bukan jalan pintas untuk memiliki rumah pribadi. Perusahaan harus mempunyai kegiatan usaha yang sah, memenuhi kewajiban modal dan perizinan, serta menggunakan tanah dan bangunan sesuai tujuan usahanya.

Libatkan penasihat hukum, konsultan pajak, dan konsultan perizinan independen sebelum memilih struktur ini.

Waspadai Nominee Arrangement

Sebagian orang mungkin ditawari skema menggunakan nama warga negara Indonesia untuk memegang Hak Milik, sementara dana berasal dari pihak asing.

Pengaturan seperti ini mempunyai risiko serius. Nama yang tercatat dalam sertifikat adalah pihak yang diakui sebagai pemegang hak. Perjanjian tambahan tidak otomatis memberikan perlindungan yang setara dengan hak yang sah dan terdaftar.

Risikonya dapat meliputi:

• Perselisihan kepemilikan
• Kematian atau perceraian nominee
• Utang dan penyitaan
• Penjualan tanpa persetujuan
• Dokumen yang tidak dapat dilaksanakan
• Masalah pajak
• Kehilangan dana
• Sengketa berkepanjangan

Jangan memilih skema hanya karena dikatakan “umum digunakan” atau “selalu aman”.

Sesuaikan Struktur dengan Tujuan

Jelaskan tujuan Anda sejak awal:

• Tinggal sendiri
• Rumah liburan
• Sewa jangka panjang
• Usaha vila
• Hotel atau hospitality
• Kantor
• Pengembangan dan penjualan
• Investasi pasif

Struktur yang mungkin sesuai untuk hunian belum tentu sesuai untuk bisnis. Begitu pula izin tinggal tidak otomatis memberikan izin menjalankan kegiatan usaha.

Profesional yang Sebaiknya Dilibatkan

Sebelum menandatangani atau mentransfer dana, pertimbangkan bantuan dari:

• Notaris/PPAT independen
• Penasihat hukum
• Konsultan pajak
• Konsultan perizinan
• Tenaga ukur
• Profesional teknis bangunan
• Penerjemah hukum

Pilih profesional yang independen dan bekerja untuk kepentingan Anda, bukan hanya pihak penjual atau pengembang.

Warga negara asing dapat mempertimbangkan penggunaan atau penguasaan properti melalui struktur tertentu yang diizinkan, tetapi tidak dapat langsung memegang Hak Milik atas tanah atas nama pribadinya.

Jangan memilih struktur berdasarkan promosi, kebiasaan pasar, atau janji keamanan. Periksa hak atas tanah, tujuan penggunaan, kelayakan pihak, kontrak, pajak, izin, dan dampak jangka panjangnya.

Hubungi Admin VeyaraGold untuk memperoleh informasi awal mengenai listing yang relevan. Dapatkan nasihat hukum dan pajak independen sebelum menandatangani dokumen atau mengirimkan pembayaran.

Disclaimer: Artikel ini hanya berisi informasi edukasi umum dan bukan nasihat hukum, pajak, keimigrasian, atau investasi. Peraturan dan penerapannya dapat berubah. Setiap transaksi harus diperiksa berdasarkan kondisi spesifik oleh profesional independen yang berwenang.