Checklist Due Diligence Properti Bali Sebelum Anda Berkomitmen

Foto yang menarik dan harga yang terlihat menguntungkan belum cukup untuk menentukan apakah sebuah properti layak dipilih.

Sebelum menandatangani perjanjian atau mentransfer dana, calon pembeli perlu melakukan due diligence: proses pemeriksaan terhadap identitas pihak, dokumen, kondisi fisik, akses, zonasi, izin, pajak, dan isi perjanjian.

Berikut beberapa hal penting yang perlu diperiksa.

1. Identitas Pemilik dan Status Sertifikat

Pastikan pihak yang menawarkan properti benar-benar berwenang menjual atau menyewakannya.

Mintalah informasi awal mengenai:

• Nama pemegang hak
• Jenis sertifikat
• Nomor dan lokasi bidang tanah
• Luas yang tercatat
• Dasar kewenangan pihak yang menandatangani
• Status perkawinan atau persetujuan pasangan jika relevan
• Surat kuasa apabila transaksi diwakilkan
• Status warisan apabila pemilik telah meninggal

Jenis hak atas tanah dapat meliputi Hak Milik, Hak Guna Bangunan, atau Hak Pakai. Setiap jenis hak mempunyai ketentuan dan batasan berbeda. ATR/BPN menyediakan penjelasan dasar mengenai jenis sertipikat tanah.

Pemeriksaan sertifikat dan status hak sebaiknya dilakukan melalui notaris/PPAT atau profesional independen yang berwenang.

2. Zonasi dan Peruntukan

Pemandangan yang indah tidak berarti tanah tersebut dapat digunakan untuk semua jenis pembangunan atau bisnis.

Periksa apakah rencana penggunaan Anda sesuai dengan ketentuan tata ruang. Contohnya:

• Hunian pribadi
• Vila komersial
• Hotel atau resort
• Restoran
• Ruang usaha
• Pertanian
• Fasilitas wellness

Informasi awal tata ruang dapat dilihat melalui RDTR Interaktif OSS. Namun, hasil daring sebaiknya tidak dijadikan satu-satunya dasar keputusan.

Mintalah konfirmasi mengenai aturan yang berlaku untuk lokasi dan kegiatan yang direncanakan.

3. Akses Jalan dan Batas Tanah

Akses yang terlihat secara fisik belum tentu merupakan akses legal.

Periksa:

• Siapa pemilik jalan masuk?
• Apakah hak akses tertulis dalam dokumen?
• Apakah mobil dapat masuk dan berputar?
• Apakah ada kesepakatan penggunaan jalan bersama?
• Siapa yang bertanggung jawab atas perawatan jalan?
• Apakah jalur tersebut dapat ditutup oleh pihak lain?

Lakukan pengukuran dan identifikasi batas bersama tenaga ukur atau profesional yang sesuai. Jangan mengandalkan pagar, tembok, tanaman, atau penjelasan lisan sebagai satu-satunya penanda batas.

4. Kondisi Lingkungan

Kunjungi properti pada waktu yang berbeda. Suasana pada pagi hari dapat berbeda dengan malam hari atau musim hujan.

Perhatikan:

• Potensi genangan dan aliran air
• Kemiringan serta kestabilan tanah
• Kebisingan
• Aktivitas usaha di sekitar
• Proyek pembangunan
• Tempat pembuangan sampah
• Akses darurat
• Kualitas lingkungan
• Kedekatan dengan sungai, jurang, pantai, atau area rawan lainnya

Berbicaralah dengan warga atau pengelola sekitar untuk mendapatkan gambaran yang lebih lengkap, tetapi tetap verifikasi informasi penting secara independen.

5. PBG, SLF, dan Kondisi Bangunan

Untuk properti yang sudah memiliki bangunan, tanyakan dokumen bangunannya.

Persetujuan Bangunan Gedung atau PBG berkaitan dengan persetujuan pembangunan sesuai standar yang berlaku. Sertifikat Laik Fungsi atau SLF menyatakan kelaikan fungsi bangunan setelah pemeriksaan sesuai ketentuan.

Proses PBG dan SLF diselenggarakan melalui Sistem Informasi Manajemen Bangunan Gedung.

Selain dokumen, lakukan pemeriksaan teknis terhadap:

• Struktur
• Atap
• Dinding dan kelembapan
• Instalasi listrik
• Air dan sanitasi
• Drainase
• Kolam renang
• AC dan ventilasi
• Sistem pembuangan
• Kerusakan akibat rayap
• Kualitas renovasi sebelumnya

Gunakan tenaga teknis independen apabila nilai transaksi atau kondisi bangunan memerlukan pemeriksaan lebih mendalam.

6. Utilitas dan Biaya Berjalan

Pastikan kebutuhan dasar tersedia dan kapasitasnya mencukupi:

• Sumber air
• Daya listrik
• Internet
• Akses kendaraan
• Pengelolaan sampah
• Drainase
• Parkir
• Keamanan

Tanyakan pula biaya rutin, pajak, pemeliharaan, iuran lingkungan, dan kewajiban lain yang mungkin mengikuti properti.

7. Isi Kontrak dan Jadwal Pembayaran

Jangan menandatangani dokumen yang belum sepenuhnya dipahami.

Kontrak sebaiknya menjelaskan:

• Identitas para pihak
• Objek transaksi
• Harga dan mata uang
• Jadwal pembayaran
• Syarat pengembalian dana
• Tanggal penyerahan
• Kondisi properti
• Pajak dan biaya
• Tanggung jawab masing-masing pihak
• Penyelesaian sengketa
• Ketentuan pembatalan
• Perpanjangan atau pengalihan jika leasehold

Gunakan penerjemah hukum independen apabila dokumen menggunakan bahasa yang tidak Anda kuasai.

Due diligence bukan sekadar memeriksa satu sertifikat. Prosesnya mencakup pihak yang melakukan transaksi, tanah, bangunan, lingkungan, akses, izin, kewajiban keuangan, dan isi kontrak.

Semakin besar nilai dan kompleksitas transaksi, semakin penting melibatkan notaris/PPAT, penasihat hukum, konsultan pajak, tenaga ukur, serta profesional teknis independen.

Hubungi Admin VeyaraGold untuk mengoordinasikan informasi awal dan jadwal viewing. Pemeriksaan profesional independen tetap diperlukan sebelum Anda membuat komitmen.

Disclaimer: Artikel ini merupakan informasi edukasi umum dan bukan pengganti pemeriksaan hukum, teknis, pajak, atau investasi terhadap properti tertentu.